自己办理二手房交易的过程(严谨、安全)

《生活智慧》房产证 2019年04月13日 10:34:02
  许多卖买二手房的朋友,都花过高达上万甚至几万的中介费。但找中介无非就是一个“指引”的过程,一些重要的场合,自己该去还得去,其实省不了多少时间。这里笔者把自己曾“倒腾”二手房的技巧及流程分享给大家。
  但是提醒各位,在我看来房价的确到了一个调整期,钢需买房自然没问题,投资的话,就要慎重了。一来一回各种手续费、税费的损耗一定要考虑在内
看房及定金
  看房重点一、硬装:看房是很重要的,房子本身质量的好坏,直接影响你后续的出手。看房时要注重“硬装”,忽略家具(没有人会要别人用过的家具)。与房东沟通时一定要强调你的家具我不要,你给我我还得花钱找工人搬走(即使你其实想要也得这么说,给人心理压力,后续价钱你就好谈了)。
  看房重点二、方位风水:包括周围是否有明显的遮挡,周围是否有高压线,是否容易受潮(北方不用考虑),是否坐北朝南、房牌号是否带当地“忌讳”数字。这家人是否发生过“晦气”的事情等,这都会归结于风水。
  看房重点三、邻里物业:你可以问问楼下周边的朋友,这家人的情况,尤其是楼上,有无漏水,可以看出楼上防水是否问题,防止有问题是很麻烦的,要完全重整没有几万是搞不定的。
  看房重点四、学位:怎么说呢,有学位的房子能炒出一个高价,让你受益良多。具体价格,与你的城市观念有关,这个卖方不一定意识到这点。
  看房重点五、房产证:在这个环节买方一般应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产权证》,是否有做抵押,如果做了抵押,则涉及将来赎楼怎么做,谁来做,赎楼也是一个学问,这里不展开,到时我再详细写个文章。
定金注意事项
  自已买二手房完全可以不做定金,多此一举。如果交定金一定要谨慎、谨慎再谨慎,这么说吧,只要你勤于看房,好的楼房多得是。交定金前你是上帝,交了定金后哈哈,你就是砧板上的鱼!
  对于定金你要有这个意识:交了就是确认买房了,定金一般没得退,除非对方信佛。但相反的,交定金时也要约定:对方如果毁约也得等额赔偿你定金费以示公平
  所以,交定金前你要确认自己的购房能力、银行信用、名下房子与当地政策等问题。这种都不难,你花半天时间就能搞得清清楚楚。
签订《房屋买卖合同》
  真正万事俱备,只欠合同时,其实签合同就很简单了。合同最好花一点小钱从房管局购买正式权威的二手房合同,上面有成熟公平的条款,更容易与卖方达成一致。买卖双方签订《房屋买卖合同》。在合同中约定买方是一次性还是通过二手房贷款的方式支付房款。除此之外,可约定首付款及贷款的比例。
签订《私产房屋代收代付协议》
  买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系。
  为什么要代收代付呢?因为过户与交钱中间的时差,万一中间出现问题怎么办?所以需要一个中介机构银行。如果中途有问题,按合同返钱。
房价评估
  由于二手房的特殊性,买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行一般会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据,这里有做文章的空间,能让自己少付很多首付。需注意的是:有些银行会只接受指定评估公司的评估报告,而有些银行则没有要求,因此购房者在评估前要先咨询贷款银行
如何规避高额的担保费
  二手房贷款,银行一般会要求买方提供担保人。这个担保人可以是有经济能力的个人,也可以是专业的担保公司。而担保费一般是总房款的1%-2%!需要担保的原因及费用及规避方法,笔者都已有总结,有兴趣的可参阅:如何省去买房时的巨额担保费。
  为何需要担保费及如何规避担保费可参考:如何省去买房时的巨额担保费
缴纳首付款
  前面已有合同、三方代收等保障,之后过多的担心就没有必要了。买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款,取得并保留好交存首付款的证明。同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。
银行贷款及抵押
  这里其实分为两大块:办理借款合同、办理抵押,其实你会发现,任何交易都是合同为先。首先,你要电话联系银行审请贷款,银行会安排专门的客户经理,之后一切他都会引导你。当然,这里我把大体过程给你讲一下:
一、提交贷款申请材料;
二、等待贷款申请审核;
三、与银行签订《借款合同》,银行通知卖钱可付;
四、办理过户(该步可提前,有合同,放哪都可以,这里可一次性搞定);
五、办理抵押手续;
六、银行放款给卖方;
最后的房产证
  不同银行办理押抵的抵押物不同,有的银行只需要《他项权利证明》(上面办理抵押后的证物),有的银行连同房产证一同抵押,影响不大。即然抵押了,房产证这个东西对你作用真的不大,因为将来其实涉及房产的手续都可以通过购房合同来办。
对了,补充一个银行按揭方式
  银行按揭分“等额本息”及“等额本金”。从比例上来讲,等额本息用得比较普遍,这是一个依据,事实即真理嘛。还有一个依据,就是如果你是投资,几年就打算卖掉的,选择“等额本息”较好如果你是钢需,决心把房贷早早付完那就用“等额本金”,其它的就随流吧。如果你两对这两个概念有进一步的了解,可参考:两图让你理解等额本息与等额本金

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