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买房－二手房交易流程买房－城市户口与宅基地

买卖二手房的必要房地产基础知识汇总

房屋的种类与性质

(1)商品房

　　商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。

　　自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

(2)拆迁安置房

　　为了城市发展需要,对斥迁住户进行安图所建的房屋。

(3)经济适用房

　　政府组织开发商建造,以微利向中低收入家庭出售的房屋。

(4)廉租房

　　以政府租金补贴或实物配租,向符合最低生活保证标准的居民提供社会保证性质的租房。特点是只租不售。

(5)自建房

　　有自己的宅基地能够建造自己居住的房屋。

“五证齐全”商品房上市条件

　　缴清全部土地出让金,取得土地使用权证，具体来说，五证包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》
《商品房销售(预售)许可证》。

商品房预售条件

1、已交付全部土地出让金,取得土地使用权证书；
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
4、多层建筑已完成主题结构三分之一以上；
5、高层建筑已完成地面以下的主体工程。

识破未取得预售证常用的方法

1、内部认购
2、办卡排队
3、前期蓄水(只排队不交钱)

期房&现房&准现房

1、期房——从取得预售证到房产证这段时；
2、现房——即买即住并立即可办理房产证的房屋；
3、准现房——房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋(性质仍属期房)。

期房的优势vs劣势

(1)优势

1、房型较多,可择优选择；
2、价格便宜或者有较大优惠；
3、付款灵活,特加入分期付款；
4、便于监督工程质量；

(2)劣势

1、没有直观感受；
2、价格行情难于预测；
3、开发商政策难于预测；

现房的优势vs劣势

(1)优势

1、可规避烂尾楼风险；
2、房屋直观,一目了然；
3、即买即住,方便急用客户；
4、有额外优惠(针对尾盘促销、清盘等)；
5、保留珍藏房源出售；

(2)劣势

1、有瑕疵的地方会清晰察觉；
2、对客户已没有遐想空间；

产权跟土地使用权的关系及区别

1、产权是归业主永久私有的,土地是国家或集体的,只有使用权没有所有权。
2、土地使用权证是房产证的附属,没有产权就不存在土地使用证。
3、产权的取得必须建立在土地依法取得的基础上拥有产权使你拥有四大权利:所有权、使用权、处置权、收益权。
4、土地使用证作为房屋拆迁时作为补偿的依据。

土地使用年限到期的处理方式

　　《土地管理法》征求意见稿中有49条新增法条,其中住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。专家表示:“是有偿续期还是无偿续期,现在还说不准”。

进深、开间、立面概念

进深:指住宅的实际长度;
开间:住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离;
层高:房屋上下两层楼面,或楼面至地面,或楼面至屋顶面结构层的垂直距离(单层的标准层高为28米);
立面:指建筑物各个方向的设计要素,组成,协调;

包租vs委托经营

　　包租：不管出租与否,开发商都要兑付合同约定承诺的租金举例:“十年固定回报,每年8%；

　　委托经营：业主由于个人原因,需要委托开放商代为出租私有物业,并缴纳一定的管理费用给物业公司的行为，例:“十年委托经营,每年9:1分成”；

　　两种形式的组合较多见如:“十年委托经营,前五年固定回报37%,前三年21%一次性抵扣房款”，需要注意的是:包租本身国家是禁止的,对外发布消息时,需改成回报。

商品房开盘知识

　　楼盘建设中取得了“销售许可证”可以合法对外宣传预销售了,为正式推向市场所进行的一个盛大的活动

(1)开盘的规定

　　取得预售证再公示三天便可以开盘。

(2)开盘的优点

　　1、可以集中力量为楼盘造势；
　　2、可以集中力量形成抢购风潮；
　　3、可以在最短时间销售房屋；
　　4、可以为后期的销售创造口碑；

销控及其意义

　　房产商保留房源,一般项目多少都会有一定比例,留至项目结束再卖。

1、实现项目利润最大化；
2、在不同时期实现均衡销售；
3、定程度上可以对客户产生销售紧俏的错觉；

物业管理费及公共维修基金

物业管理费

　　物业管理费是托管物业公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务,物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用(他服务,你付费)，一般按月收取,按每平方米收取。

房屋维修基金

　　住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户,并授权业主委员会统一管理和使用的基金。(为了过了保修期的设施提供大修的专项钱款),一般按房屋总价的2-3%一次性收取。

商品房交房条件

1、所有商品房竣工后,需经消防验收合格,方可交房；
2、需提供交房人“两书”,即:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；
3、符合买卖合同中所约定的交房标准；

房屋三证

契证：缴纳契税后开具的书据。
房屋所有权证：简称房产证,购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。
地使用权证：土地使用者申请,由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。

房屋买卖涉及的税费种类

　　二手房税费主要包括：契税、营业税、个税、土地增值税(商业类)、印花税等。

契税收费标准: 普通住宅按15%收取、非普通住宅及商业服务类按3%收取
营业税收费标准： 1、满5年普通住宅免征,未满5年普通住宅按:(现价一原价)*5.65%(2011年标准:全额的5.65%)
2、满5年非普通住宅按差额,未满5年按全额；
3、商业服务类按差额征收；
个税收费标准 宅按全额1%或差额20%,非普通别墅按15%或差额20%,商业服按2%或差额20%；
印花税按千分之一(买卖双方各半),土地增值税住宅免征,商业1%(2011年标准上调为3%)；

挂牌价、原价、评估价

　　挂牌价：是业主按照自己个人意愿,通过任意公示的形式标的的价格；
　　原价：业主起初买进来的价格,在契证上有显示；
　　评估价：专业的评估机构,受业主委托对业主房屋进行全面估价,按照市价楼层、面积、地段等决定因素所定出来的价格；

二手房交易的常见问题解答

问:本来房产证写一个人,现在想把我老公名字加进去,行吗?
答:贳款的不行,不贷款的直系亲属可以。 问:我货款的钱已经还清了,还算二套房吗?
答:根据新规,只要过款,都算二套房 问:那我自己没有贷款,我老公有贷过贷款,我贷款算吗?
答:根据新规,是人户为单仁 问:我是外地的,没在这里过养老险,能贷氯吗?
答:根据新规,住宅性质的不行,商业性质的可以。 问:老看到更名,到什么是更名?
答:原业主在没证前,与所在房产开发商进行协调通后,直接将发票及合同的姓名改变的行为。(优点:可当手房处理) 问:写字楼能用公积金吗?
答:公积金只能用做住宅,不能用做商业性质的贷款 问:问下户口迁入问题?
答:户口的迁入必须在原业主全部迁出的情况下才能迁入,并到所属街道派出所进行登记

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